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接下来的几天，我基本上是在和老家县政府这边在联系沟通，对于投资愿望自然是欢迎的，而且也表示直接享受招商引资的政策。
老家的项目比较多，其中最吸引我眼球的是数码城的项目，这个和安厦大厦的项目最为接近，不过面积大很多，占地面积多平方，商场设计是五层，上面也有商住楼项目，不过老家的商住楼项目不算第一个了，这是第二个项目。
总投资预算是1.9亿，其中土地转让金占比比较高，4500万，接近25%，这个倒是可以理解，毕竟老家已经相对比较成熟了，项目建筑成本预算是1.45亿，按经验的话，应该六七成的建筑成本就可以搞定，如果是六成就不到九千万的建筑成本，基本上和我现在的现金流是匹配的或者稍微超出一点，如果是七成就可能超出两千万左右，倒也不是问题，我公司的银行授信就接近一个亿了，稍微动用一点额度就可以，而且建设过程也有一年左右，这期间估计我箱包城的项目都有可能销售完成了，这样就回款一个多亿。
不过和前面一样，问题卡在了销售定价等上面，按我从网上了解到的销售定价这边应该是3300-3500一平方是比较合理的，商住楼面积也是13层，不过比例稍微低一些，大概建筑面积是8000方左右，如果是按3300的价格大概回款3.4亿左右，如果是3500的价格就回款3.6亿左右。
回报率肯定没有安厦高，而且最重要的问题销售情况不太好说。
另外一个问题就是数码城的规划我有些担心这么大面积，如果仅仅是数码项目应该是不足以消化的，这个也需要具体沟通才知道。
当我把这个项目拿给媛媛看的时候，媛媛也是眼睛一亮：“这个和安厦大厦情况差不多啊。”
不过我把项目目前我掌握的信息大致分享了一下以后媛媛又稍微暗了一些：“这回报率比安夏大厦差远了。”
“安厦大厦这样的项目是可遇不可求的。”我也是笑道：“这个项目应该有不少人感兴趣，不过可能投资金额有点大，不然估计早就没有了，现在的房地产商都在抢夺一二线城市的蛋糕，县级城市还没怎么看得上，而且这样的项目说大不在说小不说的，在大房地产商来看可能就需要考虑到现金流、融资成本、沟通成本、时间成本等问题了，不然很有可能轮不到我们，毕竟现在大的房地产商基本上都是以资金杠杆来做的，如果是建设销售拉到两三年的周期，这个投资的吸引力便不足了，我们现在主要是考虑的销售周期的问题，不过也没有压力，我们现在是自有资金，哪怕三五年没有卖完也关系不大，毕竟现在的房价涨幅是超过普通投资的，我们也不是专业的房地产商，倒是慢点也无所谓，这个位置我是知道的，旁边就是老汽车站，算是我们县的黄金地段了，所以这个地价等等方面来考虑其实也不算高。”
“也是啊，反正钱放在那里也是闲置的，总好过大桥项目了，回报率高不说，风险也是我们自己可以掌控的，那你还担心什么？”
“我主要考虑的现在是下面商场招租的问题，不确定政府会不会限定是数码类，如果是数码类，我们县城也就十几家电脑公司和几十家数码店，全部搬过来也不够半层的，这样就不好玩了。”
“这个你先电话沟通一下呗，而且过个十来天我们也准备回去，到时候当面沟通一下就好了。”
“先不着急电话沟通，这几天我先在网上尽量搜集一些资料，另外和老家一些人也先联系一下，从侧面了解一些情况，特别是政府层面的一些情况，毕竟我以前也不熟悉，而且离开也一年多了，太着急沟通会表现得我们很急切一样，不利于后面的一些谈判与沟通。”
“行，那你做主就好了，这些反正都是你在负责的，我呀，就带好安安，尽量帮你把后方稳定好就行了。”媛媛接过安安道，“另外四姐上午刚回了电话，说忙完这两天就可以先过来，四姐夫等我们确定需要人的时候再说，这样正好可以赶上安安百日宴。”
“我们现在就确定需要人啊，安厦这边这个月就需要收物业费了，四百多家住户再加上商户，这个工作完全需要单独一个人来做的。”
“行，那晚上我再打电话给四姐说，不过他们如果确定过来了就得马上让大哥帮忙安排学校的事情了，不过应该也不难，好像我们安厦大厦就有入学名额吧，把我们的给四姐就可以了，你也说了安安反正是要读私立学校，这名额我们也没用。”
“这个你安排吧，下午开始我就重点去了解这个项目了，主要是这个项目在资金规模上挺适合我们，也是我们相对熟悉的领域，如果是工业园那几个项目一方面资金不匹配，得银行融资，另外我们也不熟悉。”
“银行融资倒是不怕，我们有一个亿额度，等箱包城项目做完就还上了，主要是看你自己有没有把握。”
“尽量不要融资，到时候很容易把我们自己带到房地产商这条路上去，不算我真正希望的一条路，虽然这个赚钱可能更容易，事实上我们最近几个项目其实也算是房地产项目了，我总不太愿意在这条路上走太远，而且凡事过了就容易物极必反，我总感觉房地产按这样的发展尽早要出大事。”
“嗯，大方向还是你来把握，我对你的判断还是有信心的。”
“你倒是看得开。”我也是笑了下，安安在睡觉，我就直接泡了杯速溶咖啡到露台上凉亭坐下来，慢慢思考，快吃饭了，就不再下去办公室了。
不知道是因为安安的原因还是露台这里确实风景好，我也慢慢喜欢上这里了，除了工作的时候，我也挺喜欢在这里呆的，看看书或者想想问题，不过大部分是抱着安安在这里看风景，顺便思考一些事情。
接下来的几天，我基本上是在和老家县政府这边在联系沟通，对于投资愿望自然是欢迎的，而且也表示直接享受招商引资的政策。
老家的项目比较多，其中最吸引我眼球的是数码城的项目，这个和安厦大厦的项目最为接近，不过面积大很多，占地面积多平方，商场设计是五层，上面也有商住楼项目，不过老家的商住楼项目不算第一个了，这是第二个项目。
总投资预算是1.9亿，其中土地转让金占比比较高，4500万，接近25%，这个倒是可以理解，毕竟老家已经相对比较成熟了，项目建筑成本预算是1.45亿，按经验的话，应该六七成的建筑成本就可以搞定，如果是六成就不到九千万的建筑成本，基本上和我现在的现金流是匹配的或者稍微超出一点，如果是七成就可能超出两千万左右，倒也不是问题，我公司的银行授信就接近一个亿了，稍微动用一点额度就可以，而且建设过程也有一年左右，这期间估计我箱包城的项目都有可能销售完成了，这样就回款一个多亿。
不过和前面一样，问题卡在了销售定价等上面，按我从网上了解到的销售定价这边应该是3300-3500一平方是比较合理的，商住楼面积也是13层，不过比例稍微低一些，大概建筑面积是8000方左右，如果是按3300的价格大概回款3.4亿左右，如果是3500的价格就回款3.6亿左右。
回报率肯定没有安厦高，而且最重要的问题销售情况不太好说。
另外一个问题就是数码城的规划我有些担心这么大面积，如果仅仅是数码项目应该是不足以消化的，这个也需要具体沟通才知道。
当我把这个项目拿给媛媛看的时候，媛媛也是眼睛一亮：“这个和安厦大厦情况差不多啊。”
不过我把项目目前我掌握的信息大致分享了一下以后媛媛又稍微暗了一些：“这回报率比安夏大厦差远了。”
“安厦大厦这样的项目是可遇不可求的。”我也是笑道：“这个项目应该有不少人感兴趣，不过可能投资金额有点大，不然估计早就没有了，现在的房地产商都在抢夺一二线城市的蛋糕，县级城市还没怎么看得上，而且这样的项目说大不在说小不说的，在大房地产商来看可能就需要考虑到现金流、融资成本、沟通成本、时间成本等问题了，不然很有可能轮不到我们，毕竟现在大的房地产商基本上都是以资金杠杆来做的，如果是建设销售拉到两三年的周期，这个投资的吸引力便不足了，我们现在主要是考虑的销售周期的问题，不过也没有压力，我们现在是自有资金，哪怕三五年没有卖完也关系不大，毕竟现在的房价涨幅是超过普通投资的，我们也不是专业的房地产商，倒是慢点也无所谓，这个位置我是知道的，旁边就是老汽车站，算是我们县的黄金地段了，所以这个地价等等方面来考虑其实也不算高。”
“也是啊，反正钱放在那里也是闲置的，总好过大桥项目了，回报率高不说，风险也是我们自己可以掌控的，那你还担心什么？”
“我主要考虑的现在是下面商场招租的问题，不确定政府会不会限定是数码类，如果是数码类，我们县城也就十几家电脑公司和几十家数码店，全部搬过来也不够半层的，这样就不好玩了。”
“这个你先电话沟通一下呗，而且过个十来天我们也准备回去，到时候当面沟通一下就好了。”
“先不着急电话沟通，这几天我先在网上尽量搜集一些资料，另外和老家一些人也先联系一下，从侧面了解一些情况，特别是政府层面的一些情况，毕竟我以前也不熟悉，而且离开也一年多了，太着急沟通会表现得我们很急切一样，不利于后面的一些谈判与沟通。”
“行，那你做主就好了，这些反正都是你在负责的，我呀，就带好安安，尽量帮你把后方稳定好就行了。”媛媛接过安安道，“另外四姐上午刚回了电话，说忙完这两天就可以先过来，四姐夫等我们确定需要人的时候再说，这样正好可以赶上安安百日宴。”
“我们现在就确定需要人啊，安厦这边这个月就需要收物业费了，四百多家住户再加上商户，这个工作完全需要单独一个人来做的。”
“行，那晚上我再打电话给四姐说，不过他们如果确定过来了就得马上让大哥帮忙安排学校的事情了，不过应该也不难，好像我们安厦大厦就有入学名额吧，把我们的给四姐就可以了，你也说了安安反正是要读私立学校，这名额我们也没用。”
“这个你安排吧，下午开始我就重点去了解这个项目了，主要是这个项目在资金规模上挺适合我们，也是我们相对熟悉的领域，如果是工业园那几个项目一方面资金不匹配，得银行融资，另外我们也不熟悉。”
“银行融资倒是不怕，我们有一个亿额度，等箱包城项目做完就还上了，主要是看你自己有没有把握。”
“尽量不要融资，到时候很容易把我们自己带到房地产商这条路上去，不算我真正希望的一条路，虽然这个赚钱可能更容易，事实上我们最近几个项目其实也算是房地产项目了，我总不太愿意在这条路上走太远，而且凡事过了就容易物极必反，我总感觉房地产按这样的发展尽早要出大事。”
“嗯，大方向还是你来把握，我对你的判断还是有信心的。”
“你倒是看得开。”我也是笑了下，安安在睡觉，我就直接泡了杯速溶咖啡到露台上凉亭坐下来，慢慢思考，快吃饭了，就不再下去办公室了。
不知道是因为安安的原因还是露台这里确实风景好，我也慢慢喜欢上这里了，除了工作的时候，我也挺喜欢在这里呆的，看看书或者想想问题，不过大部分是抱着安安在这里看风景，顺便思考一些事情。